現代の空き家を取巻く環境と解決策　－その2－

ここでは、都市部と地方の空き家問題、空き家が増えることの問題点、空き家を放置した場合のリスク、空き家問題を解決するにはどうするべきか、ということを清三郎の取り組みを合わせてご紹介したいと思います。

都市部と地方の空き家問題

都市部と地方では空き家に関する問題が異なっていることが以下によってわかってきます。

都市部における空き家化の主な理由

都市部で空き家化が進む理由としては、以下のような背景があります。

• 都市部の借地問題
• 地価の下落
• 登記の問題

都市部では地方と比べて借地利用が多く、権利関係が複雑な場合があり、そのことが原因で土地活用が進まず空き地となっているケースがあります。

次に、都市部とはいえ地価の上がっているところ下がっているところがあり、とくに地価が下がっているところでは土地の売買がおこなわれず放置されてしまいます。

最後にもう一つ、家の所有者が死亡して本来ならば相続がおこなわれるところ、手続きがされず不明となっているケースです。

地方で空き家が急増する理由

地方で空き家が急増する理由としては、前記事でも説明したように核家族化の進展などさまざまな要因が挙げられます。

かつ、とくに地方に顕著な傾向として挙げられるのが「物価」です。

物価が安いために家を新築することが都市部に比べて金銭的に容易であり、まだ十分に使える空き家を活用するより住宅の新築を選択することが多いと考えられます。

新築・低価格・高気密・高断熱の4点が揃うと、そちらの方に気持ちが傾くのは当たり前かもしれません。

空き家が増えることの問題点

空き家が増えることのメリットは、皆さんご存じの通り存在しません。では何が問題なのかその辺を詳しく説明していきたいと思います。

土地建物運用の機会損失

空き家として放置されることで、土地または建物として有効に活用できないことから、機会損失につながります。

人が手入れをしないと湿気がこもり老朽化もすすみます。

土地を有効に利用すれば、経済活動や地域活性化の一躍を担う空き家が、利用されることなく放置されているのはとても残念なことだと思います。

また、世界的に見ても可住地面積の割合が低い日本において、人が住める土地を生かしきれないのは大きな機会損失ということになります。（※可住地面積とは,総面積から林野面積と主要湖沼面積を差し引いた,人が住み得る土地をいいます）

周辺への悪影響

空き家を長期間放置した場合、建物の老朽化や景観の悪化により近隣住民へ悪影響を及ぼす可能性があります。

空き家が放置された場合、敷地内の管理も放置されている状態ですから、雑草や虫の繁殖、また小動物が家に棲みつき悪臭を放つなど様々な問題が発生します。

劣化した住宅が街並や景観を乱す場合もあります。

こういった問題により、地域コミュニティとのトラブルが起こるるケースも少なくありません。

空き家を放置することは経済的な面だけでなく、近隣との信頼関係にまで影響し大きなリスクを伴うということです。

犯罪リスクの増加

空き家問題は、不法侵入など犯罪に関連する恐れもあります。

空き家は住む場所のあてのない人、人目を逃れたい犯罪者にとっては、絶好の場所となってしまい、こういった場合、近隣住民に大きな被害が生じたり、地域の治安の悪化につながってしまいます。

管理せずに空き家を放置しておくことは、犯罪の起こりやすい環境を作ってしまうことと同じと言えるのではないでしょうか。

空き家を放置した場合のリスク

行政、所有者、社会的観点から問題点を洗い出します。

行政より特定空き家に指定される可能性がある

国は増え続ける空き家問題に対処するため、２０１４年に空き家対策特別措置法を制定（２０１５年に施行）しました。

空き家対策特別措置法では倒壊の危険や周辺環境の悪化につながる可能性のある空き家は「特定空き家」となります。

なお、市町村は特定空き家の可能性がある空き家については、所有者に対して改善するよう指導・勧告し、所有者がこれに従わない場合は改善命令が下され、それでも従わないと特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると、行政が撤去などの強制対処をとることもできるようになります。

特定空き家に指定される条件は以下の４つがあります。

• 倒壊の危険性がある住宅
• 衛生面において悪影響が及ぶと考えられる住宅
• 管理が行き届いておらず、周辺の景観を損ねる住宅
• その他周辺の生活環境を著しく乱すと考えられる住宅

また、特定空き家に指定され、行政から勧告を受けた時点で、上で紹介した固定資産税の特例措置（課税標準額が１／６で計算される）を受けられなくなり、固定資産税は6倍に跳ね上がるということになります。

ということは、特定空き家に指定されると税金の優遇を受けられなくなり、所有者は空き家を所有し続けることの意味がなくなってしまうということです。

郵送による行政指導があった場合はすぐに役所の担当者へ連絡し、改善をおこなう意思があることを伝える必要があります。

行政からのもっとも厳しい通告である「改善の命令」に背いた場合は、50万円以下の罰金が科されますので覚えておきましょう。

老朽化による価値の低下

劣化した空き家は資産価値が低下するため、経済的なリスクが高いです。

空き家として人が住まずに長期間放置した場合、家は劣化します。土台や柱の劣化や湿気によるカビによる異臭などの問題が生じた空き家は、売却の際の修繕費など費用がかかる上に資産価値が低くなります。

不動産価値、つまり所有者の方にとっての資産価値が目減りする前に、対策を取る必要があります。

地域の財政破綻

平成25年の調査では日本の空き家率は１３．５％ですが、空き家率が３０％を超えると財政破綻が懸念されます。

２００７年に北海道夕張市が財政破綻しましたが、このときの空き家率は３３％。

また、アメリカで2013年に財政破綻したミシガン州デトロイト市は、こちらも空き家率が２９．３％で３０％に迫る数値だったそうです。

今後、空き家率が上昇し続ければ財政破綻する自治体も出てくるでしょう。

そして日本全体の空き家率が進めば、いたるところでの自治体の財政破綻があるかもしれないですね。

空き家問題の解決策

現在考えられる空き家の解決策として大き４点あります。、空き家バンクの利用、空き家管理サービスの利用、リフォーム、そして空き家の売却にいたるまで・・・、様々な側面から問題解決策を具体的に以下に表しています。

空き家バンクの活用

空き家問題の解決策としてよく知られているのが「空き家バンク」です。

空き家バンクは空き家の所有者と空き家の利用希望者をマッチングする仕組みで、自治体や自治体から委任を受けた団体によって運営されています。

一部の空き家はこれまでも不動産会社によって売却されていますが、営利目的としては実入りが少ないため、あまり積極的でないケースも見られました。

一方で空き家バンクは、自治体が運営する仕組みなので営利を目的としていません。

また利用者側も空き家の活用を検討している方が多く、より空き家の活用に向けた取り組みがしやすくなっています。

空き家管理サービスの利用

空き家の適正管理については、空き家管理サービスの利用も考えてみるとよいと思います。

これは所有者に変わり代行会社が空き家の管理を行うというサービスです。定期的に物件を管理する人がいれば家の劣化や犯罪といった問題は起きにくくなります。

清三郎では、お手軽にご利用できるプランから、しっかり管理するプランまで様々なご要望に沿ったプランをご用意しています。

建築管理のプロが対応にあたります。

清三郎の空き家管理サービス

リフォーム

空き家を、思い切ってリフォームすることも１つの方法です。

空き家のままでは買い手、借り手がつかなくても、求められるニーズに対応にすることで顧客がつくこともあります。

空き家のリフォームとして一般的なのが、賃貸住宅です。

ただ賃貸も供給過剰な状態ですので、差別化を図る必要があります。

リフォームの仕様については、その建物の広さや立地条件、建築構造などにより方向性はいろいろありますが、借り手の家族構成や年代をイメージし、どのような物件が求められているか想像を広げることが重要です。

清三郎では、リフォーム事業も行っています。

移住者向けにリフォームすることも可能ですし、賃貸用に水回りだけリフォームしなるべく費用を抑えるような形にもできますので、お気軽にご相談ください。

リフォームサービス

空き家を売却

空き家は所有している限り固定資産税を支払わなければなりません。

適切に管理されないまま放置されるとさまざまなリスクが発生しますし、特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる可能性があることは先にお伝えしたとおりです。

一方で、空き家を売却してしまえば固定資産税を支払う必要はありませんし、当然ながら費用がかかる管理も不要となります。

空き家の売却には「不動産会社を頼って売却する方法」と「空き家バンクを活用して売却する方法」があるので、両方を検討したほうがよいです。

どうしても売却が難しいようであれば、空き家バンクを活用して０円で売却するようなケースも見られます。

これは、買い手がつきづらい物件に関して、主に移住希望者に対して０円で家を売却（提供）するもの。

お金は得られない代わりに、空き家を保有することのデメリットからは解放されます。

清三郎では、しっかり管理されている住宅を対象に、ホームページに物件掲載を行っています。

宅建の資格はないので、仲介や媒介は行いません。掲載のみです。

掲載は無料で案内しますので、選択肢の一つとなれば幸いです。

移住住宅コンサル

是非、参考にご覧ください。

現代の空き家をとりまく環境と解決策のまとめ

• 現代の空き家は、年を追うごとに今後急速に増えていく。
• 解決を先延ばしにすると、家が傷み市場価値がどんどん失われていく結果につながりかねない。
• 今後、増加の一途をたどる空き家の中から、自分の持ち家を選択してもらうことに対し、ハードルが高くなってしまう。

• また、そういった積み重ねが、域の財政破綻への道を遠ざける一つの要因となることが言えます。
• 財政が破綻するということは、企業誘致の魅力もなくなり、結果的に雇用も促進されません。
• 地域の様々な産業も医療も、競争力が失われ限定的なサービスになってしまうでしょう。
• そして、そういった地域に新たに住まいを構えるという可能性は減少していってしまいます。
• そうなってしまった場合、空き家に対する現在の利用促進の取り組みは、機能しないものとなってしまうでしょう。

今起きている問題を将来に先延ばしせず、賃貸による住宅の活用や売却などの手段につなげていくことが、所有者のみならずその地域の人にとっても、とても大事なことだと思います。

清三郎は、空き家管理・リフォーム・移住住宅のコンサルを事業の基軸として経営しています。

一貫した対応ができますので、是非お問い合わせをいただければと思います！

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長い記事となってしまいましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。